Contrat de réservation en Vefa, quels sont les engagements ?

Vous achetez un bien neuf ? Ce bien immobilier n'étant pas encore construit, vous allez devoir signer un contrat de réservation. Pour l’acquisition en Vefa, Vente en état futur d’achèvement, le contrat de réservation correspond à un compromis de vente signé pour l'achat d'un bien ancien. Strictement encadré par la loi, ce contrat définit les conditions d’achat de votre appartement neuf.

La signature du contrat de réservation en Vefa engage le promoteur à vous réserver le logement que vous avez choisi et vous à acheter ce bien (sous conditions bien sûr !). Vous verserez un dépôt de garantie pouvant représenter jusqu’à 5 % du prix total de votre futur bien. Cette somme pourra vous être restituée en cas de rétractation dans le délai légal ou si vous n’obtenez pas votre prêt.

Ce contrat préliminaire détermine les conditions de vente de votre logement neuf. Vous pouvez faire appel à un notaire, mais à ce stade ce n’est pas obligatoire, un acte sous seing privé suffit. De même, le contrat de réservation n’est pas soumis à l’obligation d’enregistrement.

A quoi faut-il prêter attention lors de la signature du contrat de réservation ?

Le contrat de réservation est un document important qui est strictement encadré par la loi. Sous peine de nullité, l’article R. 261-26 du Code de la construction de l’habitation (CCH) - qui s’applique aux ventes d’immeubles à construire -, le contrat de réservation doit évidemment mentionner les coordonnées de l’acheteur et du promoteur, la surface habitable, le nombre de pièces, la situation du bien immobilier neuf, dans l’immeuble ou dans le lotissement, et la qualité de la construction (type de matériaux utilisés, équipements des parties privatives, etc.).

Il est surtout impératif que le contrat de réservation stipule :

• le prix prévisionnel de vente,
• les éventuels prêts que le réservataire (c'est-à-dire vous) doit obtenir pour acquérir le bien,
• le délai dans lequel les travaux seront réalisés,
• et les conditions légales concernant le dépôt de garantie vous permettant de renoncer à votre achat (et de récupérer votre dépôt de garantie le cas échéant).

Le versement du dépôt de garantie est-il obligatoire ?

Oui, le dépôt de garantie est obligatoire, mais seulement si le délai de la signature de l’acte de vente chez le notaire est inférieur à 2 ans. Et encore une fois, cela est réglementé. C’est la contrepartie pour que le promoteur immobilier s’engage à vous réserver le logement.

C’est un peu comme verser des arrhes quand vous réservez la location d’une maison pour vos vacances ! Mais là, la somme est consignée sur un compte spécial ouvert dans une banque, ou chez le notaire.

Le montant du dépôt de garantie dépend du délai de vente fixé dans le contrat de réservation.

En effet, si le délai de vente prévu dans le contrat de réservation est inférieur à 1 an, le montant du dépôt de garantie doit être égal ou inférieur à 5% du prix de vente prévisionnel. Si ce délai est inférieur ou égal à 2 ans, le prix de garantie de dépôt ne peut être supérieur à 2 %.

Le dépôt de garantie est encaissé mais ne sera pas utilisé avant la signature de l’acte authentique de vente chez votre notaire. Une fois l’acte de vente signé, le dépôt de garantie est déduit du premier appel de fonds. 

Et si vous changez d’avis ?

Et oui, l’annulation du contrat de réservation est possible. Après la signature du contrat de réservation, vous avez la possibilité de vous rétracter. Cela est prévu au contrat et réglementé par la loi.

Le délai de rétractation sans justification est de 10 jours et doit se faire par lettre recommandée avec accusé de réception. Le délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée.

Après ce délai de 10 jours et avant la signature de l’acte de vente chez le notaire, il sera encore possible de vous rétracter, mais sous certaines conditions et votre dépôt de garantie vous sera restitué :

• la non-réalisation d’une clause suspensive (ex : le refus du prêt immobilier, le non-respect de la date de signature de l’acte de vente, la non-délivrance du permis de construire ou la non-acquisition du foncier)
• le prix de vente final est au moins 5 % au-dessus du prix prévu,
• le logement ne correspond plus au plan du contrat de réservation,
• la qualité des matériaux diffère de celle énoncée dans la notice descriptive du contrat de réservation,
• la réduction de la valeur du logement lorsqu’elle est supérieure à 10% de celle prévue dans le contrat de réservation,
• l’une des réalisations individuelles ou collectives prévues initialement dans le contrat de réservation ne sera pas réalisée.

Le dépôt de garantie est restitué dans les 3 mois à compter de votre demande.

Entrée en vigueur par décret en 2016, l’article L.271-1 de la loi Macron, fixe le délai de réflexion à la suite de la signature du contrat de réservation à 10 jours contre 7 jours auparavant pour l’achat d’une nouvelle construction.

A ce stade, vous n’êtes pas encore propriétaire de votre logement. Pour ça, il vous faudra signer l’acte authentique de vente chez le notaire (une fois votre crédit immobilier obtenu bien sûr !) pour officialiser votre achat. Celui-ci comportera une description précise du logement dont vous êtes acquéreur et surtout le calendrier des appels de fonds, c’est-à-dire des paiements qui seront effectués au fur et à mesure de l’avancée de la construction de votre logement, jusqu’à la livraison de celui-ci.