Pourquoi les loyers en LMNP peuvent être totalement (ou presque) défiscalisés ?

Sous le statut LMNP, vous pouvez choisir entre deux régimes: le régime micro-BIC et le régime réel simplifié. A noter que si vos revenus locatifs sont supérieurs à 72 500 €, vous êtes automatiquement soumis au régime réel simplifié.

Si le régime micro-BIC vous fait bénéficier d’un abattement de 50 %, il est plus simple mais beaucoup moins attractif que le régime réel simplifié, qui peut vous permettre une exonération totale ou presque. C’est donc logiquement le régime privilégié par les loueurs en meublé sous statut LMNP.

Tout d’abord, le régime réel simplifié vous impose la tenue d’une comptabilité et le recours au service d’un expert-comptable. Néanmoins, cette contrainte n’en est pas une. Les frais d’expert-comptable sont déductibles et l’expertise de ce professionnel est un atout de poids pour appréhender l’exonération de vos revenus locatifs sous le statut LMNP.

L’exonération repose sur deux piliers : la déductibilité des charges et la pratique de l’amortissement comptable.

Vous pouvez déduire de vos revenus locatifs un certain nombre de charges liées à votre activité locative, ce qui fait mécaniquement baisser le résultat à déclarer à l’administration fiscale. Parmi ces charges déductibles, on trouve notamment :

• les frais de notaire, les frais d’agence immobilière et de publicité ;
• les charges de copropriété (sauf travaux) ;
• les intérêts d’emprunts, les frais de dossier et les frais de comptabilité ;

Votre expert-comptable saura vous indiquer exactement l’ensemble des charges que vous pouvez déduire.

Vous pouvez également pratiquer l’amortissement comptable qui consiste à amortir linéairement la valeur de votre bien immobilier sur plusieurs années, mais aussi le mobilier et certains travaux. Pour le calcul de cet amortissement, votre bien est divisé en plusieurs composants (toiture, gros œuvre, électricité…). Chaque composant représente un pourcentage de la valeur de votre bien (10 % pour la toiture par exemple) et peut être amorti sur un certain nombre d'années (ici 25 ans). Si vous achetez un bien immobilier 200 000 €, vous pourrez amortir au titre de la toiture 20 000 € sur 25 ans, soit 800 € chaque année. Et ainsi de suite pour les autres composants.

Grâce aux charges déductibles et à l’amortissement comptable, vos revenus locatifs peuvent être totalement défiscalisés. Et si vous êtes en déficit sur une année comptable, vous pouvez reporter ce déficit sur le prochain bénéfice d’exploitation sans plafond de montant ni de durée.