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Commencer par l’investissement locatif pour devenir propriétaire : une bonne idée ?

Vous souhaitez devenir propriétaire ? Pourquoi ne pas commencer par un investissement dans l’immobilier locatif.

Quand on débute dans la vie active et que l’on décroche un premier CDI, la question de devenir propriétaire de sa résidence principale se pose rapidement.

Posséder son propre toit est un besoin primaire et investir dans l’immobilier reste la valeur refuge par excellence. Néanmoins, même avec une situation professionnelle stable et des revenus confortables, acheter sa résidence principale n’est pas toujours très facile. C’est un investissement important, qui nécessite un prêt immobilier, dans un contexte où les banques se montrent frileuses pour accorder des crédits.

Commencer par un investissement locatif peut être la bonne solution pour se constituer un patrimoine immobilier. Explications.

Profiter d’une meilleure capacité d’emprunt

Si vous êtes néophyte dans le domaine de l’immobilier, vous n’êtes peut-être pas au fait du point suivant : il est généralement plus facile de décrocher un prêt immobilier pour un investissement locatif que pour sa résidence principale.

Les loyers issus de votre activité locative couvrent une grande partie de vos mensualités d’emprunt, ce qui rassure les établissements bancaires dont la principale préoccupation est le remboursement des sommes prêtées. Vos futurs loyers sont pris en compte, jusqu’à hauteur de 70 % chez certaines banques, dans le calcul de votre taux d’endettement.

Ce taux d’endettement, qui détermine votre capacité d’emprunt, est prépondérant dans votre demande de prêt immobilier. Il ne doit pas dépasser 35 %. Au-delà de ce seuil, les banques ont l’interdiction de vous accorder un prêt immobilier.

Le premier pas pour devenir propriétaire de votre résidence principale

Un investissement locatif peut être une stratégie pour, à terme, devenir propriétaire de votre résidence principale.

Vous pourrez ainsi revendre votre bien et vous constituer un apport important pour financer l’habitation de vos rêves.

Un apport personnel est systématiquement exigé pour obtenir un prêt immobilier, d’au minimum de 10 %. En augmentant cet apport, les banques seront plus enclines à vous suivre dans votre projet immobilier.

Vous pourrez ainsi acheter une maison ou un appartement plus grand, dans la ville et le quartier de votre choix. De plus, vous profitez de l’effet levier du crédit.

Bénéficiez d’avantages fiscaux

Il existe de nombreux dispositifs incitatifs pour les particuliers souhaitant investir dans l’immobilier locatif :

en louant meublé, vous avez accès au statut LMNP (loueur meublé non professionnel). Ce statut offre une réduction de l’imposition à 50 % des loyers perçus au régime micro-Bic. Vous pouvez également choisir le régime réel qui peut éliminer complètement votre imposition grâce à la déductibilité des charges et la pratique de l’amortissement comptable ;
le dispositif de la loi Pinel Plus (location nue) offre une réduction d’impôts en échange d'un engagement de location sous certaines conditions ;
ou encore, l’immobilier locatif géré en résidences services, lui aussi sous statut LMNP.

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En bref

Si l’acquisition de votre résidence principale est un objectif, passer par l’investissement locatif pour un premier achat peut être une stratégie gagnante.

Vous vous constituez un patrimoine immobilier de qualité, vous touchez des loyers qui limitent votre effort de remboursement et vous profitez d’avantages fiscaux en optant pour un dispositif de réduction d’impôt ou de défiscalisation. Et, avec un apport plus conséquent, vous aurez plus de chances d’obtenir un prêt immobilier.

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