Comment faire le bon choix pour acheter mon premier logement ?

Définir le budget que l’on peut consacrer à l’achat de son bien immobilier est une étape essentielle. Les banques prêtent plus facilement si on a un apport, mais il est possible, notamment si vous êtes primo-accédant, de devenir propriétaire sans apport.  

Pour continuer à vivre correctement en remboursant son emprunt, il est raisonnable de ne pas dépasser 30 à 33 % d’endettement. Il est donc recommandé de simuler en amont les mensualités que vous pouvez supporter avec un  simulateur  de prêt immobilier ou auprès de votre banque.

Le neuf coûte plus cher que l’ancien. Oui, mais ! De nombreux avantages permettent de pondérer cette affirmation. En VEFA, les frais notariés sont beaucoup moins importants pour les appartements neufs : 2 % à 3 %, contre 7 % à 8 % dans l’ancien.

De plus il est possible quand on achète son logement neuf – et sous conditions - de bénéficier d’une exonération totale ou partielle de la taxe foncière. Renseignez-vous auprès de la mairie de la commune dans laquelle vous souhaitez acheter votre logement neuf.

Qui dit neuf, dit  : pas de travaux ! Aucun budget de rénovation à prévoir, tout est neuf et les charges d’entretien d’une résidence neuve sont plus faibles. A prendre aussi en compte : l’économie sur votre facture d’énergie. Les logements neufs sont peu énergivores car ils répondent aux dernières normes thermiques et environnementales (RT 2012 ou RE2020).

L’achat d’un logement ancien sur lequel vous devez réaliser des travaux a aussi des avantages. En effet, l’immobilier à rénover convient aux petits budgets car il est possible de déduire les frais de travaux de rénovation de vos impôts. Mais attention tout de même à bien estimer les dépenses à prévoir. Un logement ancien en rénovation demande beaucoup de temps et d’énergie, êtes-vous prêt à cela ?

Lorsque vous souhaitez être le propriétaire d’une résidence principale pour la première fois alors vous êtes primo-accédant.

À ce titre, vous avez la possibilité de bénéficier de prêts immobiliers spécifiques comme le PTZ, prêt à taux zéro, le PAS (Prêt à l’Accession Sociale) ou le prêt accession d’action logement : le 1 % logement. Ces prêts sont avantageux car ils proposent des taux d’intérêts très bas, voire nul (le PTZ), et sont accessibles aux revenus plus modestes.

Ces prêts s’obtiennent auprès des banques et organismes financiers qui ont signé une convention avec l’État. Renseignez-vous bien sur les conditions d’éligibilité et rapprochez-vous de votre banque ou d’un courtier en prêts immobiliers.

Pour l’acquisition d’un bien immobilier dans le neuf,  les frais de notaire sont évalués entre 2 % à 3 % du prix contre 7 % et 8 % du prix de vente pour l’immobilier ancien.

Un bien en Vefa bénéficie d’une garantie décennale qui porte sur le gros œuvre. Les constructions sont garanties 10 ans contre les vices et malfaçons qui pourraient rendre les logements inhabitables.

La garantie biennale court sur 2 ans à compter de la livraison du logement, et permet de réparer ou remplacer des équipements défectueux.

La garantie de parfait achèvement concerne les défauts de conformité et désordres (travaux qui ne correspondent pas à la commande par exemple). Elle protège l’acquéreur durant 1 an à compter de la livraison du logement.

Un achat immobilier est plus intéressant financièrement qu’une location si vous souhaitez y vivre plusieurs années. Si vous quittez votre logement, vous sera-t-il possible de le louer facilement et de transformer votre achat en investissement locatif ? Pourrez-vous le revendre facilement et à un prix identique ou supérieur à votre prix d’achat ?

Il est important aussi de bien étudier le quartier dans lequel vous souhaitez acheter : transport, école… surtout si vous achetez en Vefa. En effet, les programmes immobiliers neufs proposent beaucoup de logements dans des quartiers en devenir, vérifier auprès de la mairie les installations prévues afin que votre bien conserve toute sa valeur à la revente.

Sachez aussi que pour la Vefa, l’acheteur qui a bénéficié du dispositif d’allègement de la TVA doit conserver son logement pendant au moins 10 ans contre 15 ans auparavant. Si vous décidez le revendre avant, vous devrez rembourser le différentiel de TVA, entre le taux réduit et le taux normal. Le complément de TVA dû est diminué d’un dixième par année de détention à partir de la première année. Pour la revente d’un appartement neuf avant 5 ans, il existe des exceptions dans les cas de force majeure : décès, divorce ou mutation professionnelle.